Prioritering Dak Onderhoud

Als lid van uw vereniging raad van bestuur of als een beheerder je beslissingen nemen elke week om je eigenschappen te behouden . Hoewel er geen twijfel dat uw bedoelingen zijn in het beste belang van de huiseigenaren kan zijn, kan je beslissingen niet altijd verstandig voor hun investering . Dit kan vooral het geval zijn als u een gewoonte van het uitstellen maintenance.Types van MaintenanceI hebben vaak geleerd dat onderhoud kan worden onderverdeeld in vier categorieën : Regular , Emergency , Preventieve en Deferred.Regular en Emergency MaintenanceIt lijkt eenvoudig genoeg . Uiteraard sommige onderdelen zijn routine en krijgen regelmatig gedaan . Er is zelden een vraag als het gras wordt gemaaid , of het zwembad is cleaned.The kosten zijn regelmatige en betaalbaar en vereisen zelden hartverscheurende beslissingen . Onderhoud noodgeval? Natuurlijk , als het dak lekt je het vast - ASAP . Als er schimmel , dat krijg je uit , of wanneer een knaagdier krijgt in uw zolder , heb je het zitten . Ok, dat was het makkelijke gedeelte , want de volgende twee categorieën vaak verwarren sommige van de slimste homeowners.Preventative of achterstallig onderhoud ? Preventief ... uitgesteld . Hmmm ... Als je erover nadenkt deze twee zijn soort tegenpolen . Een pad is voor u om pro-actief te zijn en te anticiperen op de mogelijke storingen van uw gemeenschap voordat ze zich voordoen , terwijl de laatste zegt: " als het niet kapot is , repareer het dan niet . " Geluid Typische argumenten voor uitstel van belangrijke onderhoud misschien als , "Ik weet dat bekleding hout ziet er slecht uit , maar waarom kunnen we niet gewoon wachten en schilderen toen we schilderen het stucwerk " ? " Ja, we hadden veel dak lekt vorig jaar, maar het is nu niet regent " ! " Het is niet eerlijk dat de hele gemeenschap zou moeten betalen voor de nieuwe dekken op de penthouse -eenheden. Laten we de beslissing af voor nu . "Als belangrijke onderdelen zijn verduisterd het misschien niet direct een negatieve financiële invloed . In feite zou het de illusie van een wijs besluit te geven . Enkele maanden na het afleggen van ( uitstel van ) het dak te project uw bankrekening en reserves vet mag lijken, maar een vorm van kanker is loerende over uw woning , die kost , in sommige gevallen , veel meer in de hogere kosten als gevolg van de effecten van de zon , wind en regen . Niet alleen zal je moeten betalen voor de hogere kosten van noodreparaties , maar ook voor het interieur reparaties die schimmel sanering en meubels schade kan omvatten . Daarna ben je terug naar waar je begonnen bent met een vervallen dak, dat heeft geleden nog een jaar van vocht binnendringen waardoor verdere voorbarig wear.Typically , eigendom verval veroorzaakt door het uitstellen van belangrijke onderhoud items is een gemeenschappelijk kenmerk van kleinere panden . Dit komt omdat huiseigenaar verenigingen met minder dan 60 eenheden vaak niet kunnen veroorloven buiten beheer professioneel advies in al hun zaken . Bijgevolg, met de laagste maandelijkse vereniging contributie wordt belangrijker dan onderhoudsproblemen aan het bestuur , terwijl eigendom van de vereniging wordt onder gehandhaafd . Het lijkt niet te verontschuldigen voor mij maar toen eigenschappen met goed beheer en een paar honderd eenheden kijken uit belangrijke onderhoud items tot de eigenschappen worden disheveled.Examples van slechte beslissingen uitstellen MaintenanceAlthough dit verhaal lijkt zich bijna elk jaar te herhalen , een paar jaar terug hebben we begonnen met het installeren nieuwe waterdichte laadvloersystemen op ongeveer 100 prive patio dek gebieden . De dekken waren lekken in de onderliggende garages voor jaren. Echter , de reparaties en vervanging gehouden wordt meestal uitgesteld , omdat het leek niet belangrijk genoeg om de individuele huiseigenaren op lekkage te beoordelen in alleen de garages . Hoewel de geschatte kosten om de decks te vervangen waren slechts ongeveer $ 1.200 per stuk, wanneer het dek verwijderd werd gestart , werd ontdekt op veel plaatsen dat de onderliggende gewrichten en omliggende gepleisterde muren werden volledig verwoest met houtrot . De draad versterking van het stucwerk was het enige wat het houden van de muur vallen . Het resultaat was dat de kosten voor sommige individuele dekken , wanden en balken herbouwen overschreden $ 15.000 each.It lijkt ook dat we elk jaar repareren dakpannen systemen waar de raad van bestuur hebben nagelaten onderhoud tijdens de voorgaande jaren te vergemakkelijken . De items van belang waren betrekkelijk eenvoudig : vervang de gebroken en gleed tegels. Door het niet invullen van de vorige onderhoudsprogramma van het resultaat was schade door de zon , waardoor de onderliggende dakbaan te mislukken , nog verergerd door het binnendringen van vocht , dat resulteerde in tientallen, zo niet honderden van 100 vierkante meter gebieden die bijvoorbeeld tegels verwijderen en vervangen van de membrane.Don 't wacht op deze dak onderhoud - Slechts een op de twintig van jullie zullen volledige dak vervangen dit jaar nodig . Maar de meeste van jullie zullen het dak onderhoud nodig . Dak onderhoud omvat versterken tien procent van het dak dat negentig procent van de lekkage veroorzaakt. De tien procent is voorzien van dak doorvoeren , afvoeren, waterwegen, en dakbedekking overgang areas.Roof Vervanging - Als u verwacht voor dak vervangen dit is geen tijd om te talmen . Binnendringen van vocht die zich op uw dak gebied zal schade aan de onderliggende structuur veroorzaken als het binnendringt in het plafond en spouwmuren . U betaalt om schade aan het interieur van de huiseigenaars , waaronder droge muur , programma's en schade veroorzaakt door mold.Wood Trim Schilderen repareren - Hoewel uw stucwerk en houten gevelbekleding mag niet te worden geschilderd voor zes tot zeven jaar , moet uw versiering hout worden geschilderd elke 02:58 jaar . Dit lijkt misschien overkill , maar het schilderen van de trim zal het hout te beschermen tegen rot en insecten en uw spaargeld zal veel hoger zijn dan de cost.Cleaning /Behoud van goten en regenpijpen - Het ergste lekken in uw exterieur shell componenten optreden als gevolg van verstopping veroorzaakt door bladeren en vuil. De natuurlijke verzamelpunt voor bladeren en vuil is de goten en regenpijpen . Hoewel de jaarlijkse reiniging wordt aanbevolen voor alle woningen , in sommige gebieden van overmatig gebladerte, goten en regenpijpen moeten worden schoongemaakt twee of drie keer yearly.Deck Vervanging - Deck area optreedt , niet alleen van waterdicht dek systemen, maar ook uit de omliggende slabben , zoals drempels , lampen etc. Alle vlakken moeten worden gehandhaafd en waar nodig vervangen als dek gebieden bieden de ergste gevallen van droge rot.Termite Infestation - als termieten onbehandeld het resultaat kan worden verwoestende : het is niet ongewoon voor volledige secties van structurele muren te zijn vervangen als gevolg van aantasting van termites.Irrigation en Sprinkler Repair - de ergste gevallen van schimmel optreden naast planters waar overmatig vocht kunnen worden voorkomen als gevolg van over- water of falen van de irrigatie lijnen . Het minimaliseren van sprinkler vocht tegen muur gebied is van cruciaal belang , vooral wanneer het buiten bodemniveau ligt hoger dan de vloer binnen line.Tree Trimmen - Het ontbreken van adequate bomen snoeien verergert hemelwaterafvoer en schade aan goten en regenpijpen als gevolg van overmatige bladeren en vuil . Het is ook gebruikelijk om te zien sterke beschadiging dak veroorzaakt door vallende takken of boomstammen tijdens zware winds.Individual Huiseigenaar Onderhoud ResponsibilitiesIt is een goed idee om individuele huiseigenaren herinneren in uw nieuwsbrief om hun exclusieve gebruik gebieden zoals doen: Houd Decks Clean van Bladeren en puin - Zelfs een paar bladeren rusten tegen een dek afvoer kunnen de meeste van het vocht verlichting vermogen van het dek te blokkeren . Huiseigenaren moeten voortdurend worden herinnerd aan hun decks vrij van bladeren en vuil te houden . Rommel op dekken kan veroorzaken niet alleen drainage mislukking , maar kan vroegtijdige slijtage van het systeem. Vraag huiseigenaren stofzuigen hun schuifraam tracks - Het kan geschikt zijn fijne niet-conforme homeowners.Clean uit Venster Tracks zijn. Zelfs een spinnenweb naast het raam huilen stroomgebied kunnen lekken in het onderstaande apparaat veroorzaken . Stofzuigen uit raam tracks zal helpen elimineren vocht binnendringen door wenen drainage blokkade tijdens de volgende regens . Blijf ProactiveBy pro-actief , zul je uiteindelijk geld besparen , en je zal de paniek veroorzaakt door crisisbeheersing te vermijden . Paniek is wat je zal hebben in je netwerk als je uitgesteld uw woning onderhoud tot lekken , termieten , houtrot en schimmels binnenvallen uw meest waardevolle investering
Door: . Charles Antis